Как делить ипотеку при разводе в 2023 году

Ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Однако, если семья берет квартиру в ипотеку, то она получает не только общее имущество, но и долг по кредиту, при этом не важно на чье имя оформлен ипотечный договор.

В данной статье постараемся разобраться как делится ипотека в случае развода и какие нюансы стоит предусмотреть заранее. 

Ипотека в 2021 году: что это, чем отличается от кредита

Ипотека — это не кредит, это залог недвижимости, который оформляется по кредитному договору. Ипотечный договор оформляется, как правило, одним документом. Залог означает, что если должники не смогут выплатить банку всю сумму за квартиру, кредитор имеет право отобрать предмет залога — недвижимость (даже если это единственное имущество семьи и там зарегистрированы маленькие дети). 

Банк не забирает квартиру себе, а выставляет ее на торги. Вырученные средства идет на погашение ипотечного кредита, а остаток возвращается должнику. 

Как делится ипотека при разводе 

Долги супругов, как и само имущество, делятся пополам. Звучит достаточно просто, однако, в судебной практике есть масса нюансов, связанных с разделом ипотечного имущества.

Главная проблема заключается в том, что существует третье лицо, задействованное при оформлении договора — банк. Соответственно, банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. В данной ситуации банк можно понять: ипотека выдается проверенному платежеспособному гражданину, а в случае развода, у этого гражданина остается только половина кредита, вторая половина переходит другому супругу, платежеспособность которого не проверена. 

Зачастую ипотека оформляется на обоих супругов, в данной ситуации они выступают созаемщиками — банк не приветствует такое разделение договора. В данном случае созаемщики выступают солидарными должниками, а банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. При выдаче ипотечного кредита банки часто требуют заключение брачного контракта, или включают в договор требование о досрочном погашении кредита в случае развода. 

Раздел ипотечного имущества

Раздел ипотеки при разводе чаще всего выглядит следующим образом:

1. Продажа ипотечного имущества с согласия банка. Вырученные деньги направляются на погашение кредита, а остаток суммы делится между супругами. Звучит достаточно просто, но на практике сложно получить согласие на продажу квартиры от кредитора. Если банк в таком случае теряет значительную часть процентов по кредиту, вероятнее всего, в продаже ипотечного имущества будет отказано. В качестве компромисса некоторые банки могут предложить использовать оставшиеся с продажи деньги в качестве первоначального взноса на покупку нового имущества (для обоих супругов). Получается, что сразу же оформляется новый ипотечный кредит или два кредита, которые восстановят банку потерянные проценты. Однако, еще одна проблема с которой можно столкнуться при продаже ипотечного имущества — поиск покупателей. Квартира изначально обременена залогом, соответственно, на оформление сделки уйдет много времени. 
2. Отказ от имущества одним супругом. В таком случае и квартира и ипотека остаются за одним гражданином. Второму супругу выплачивается компенсация, размер которой равен половине средств, выплаченных по кредиту. Банк приветствует такой расклад событий, поскольку кредитный договор остается без изменений. При таком разделе ипотечного имущества согласие банка не потребуется. 
3. Раздел имущества и долга через суд. Исходя из условий ипотечного договора суд определяет сумму платежа для каждого супруга. Однако, большая часть ответственности лежит на гражданине, на которого оформлен договор. Не факт, что ему придется платить ровно половину стоимости, на этом супруге остается кредит, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк может выставить квартиру на торги, даже если в просрочке виноват второй супруг. 

Нередко бывает такое, что супруги проживают отдельно еще до официального расторжения брака — в это время только один супруг платит по ипотеке. В данном случае он может претендовать на большую долю собственности (рассчитывается исходя из платежей). Сложность заключается лишь в том, что придется доказать факт самостоятельных выплат и отдельного проживания. 

Встречаются ситуации, когда квартира покупается в ипотеку еще до брака. Поскольку кредит берется на несколько лет, частично он выплачивается уже в совместно с супругом. Однако, в случае развода квартира остается в собственности супруга, который изначально оформлял договор и платил по кредиту (даже если в браке платили оба, а на момент оформления уже жили вместе). Второй супруг может претендовать лишь на компенсацию половины средств. 

Остались вопросы? Бесплатная консультация юриста