По закону, любая сторона вправе расторгнуть договор аренды недвижимости в любой момент. Есть ряд нюансов при расторжении договоров аренды земельных участков. Например, арендодатель может потребовать прекращения аренды, если арендатор не привел земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
В данной статье разберем общие правила расторжения договоров аренды имущества.
Как расторгнуть договор аренды
Договор аренды можно расторгнуть несколькими способами.
- При взаимном согласии обеих сторон. В таком случае не потребуется писать иск в суд и все решается только между арендатором и арендодателем.
- По желанию одной из сторон при условии, что договор заключен на неопределенный срок. В данном случае расторгнуть соглашение по аренде немного труднее — вторая сторона должна быть введена в курс дела за 1-3 месяца до расторжения договора.
- По решению одной из сторон договора при условии, что в договоре четко прописан срок сделки. В таком случае придется составлять иск в суд.
При расторжении договора важно учитывать кто именно является инициатором: арендатор или арендодатель. В ГК РФ прописано, в каких конкретно случаях каждый из них может расторгнуть договор об аренде (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ).
Например, арендодатель вправе расторгнуть договор если:
- арендатор не платит за аренду более 2 месяцев;
- арендатор не исполняет свои обязанности, прописанные в договоре (например, не проводит капитальный ремонт имущества);
- арендатор допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ) и т.д.
Арендатор вправе расторгнуть договор если:
- арендодатель передал имущество с явными недостатками;
- не передал имущество своевременно и т.д.
Порядок досрочного расторжения договора об аренде
Для начала сторона, желающая расторгнуть договор об аренде, должна составить письменное предложение. В письменном предложение другой стороне указываются причины для прекращения аренды. Письмо передается второй стороне по почте в виде ценного письма, первая сторона должна получить оповещение после того как текст был прочитан второй.
Если вторая сторона согласна прекратить отношения с первой — арендодатель и арендатор подписывают соглашение о расторжении договора аренды. На этом все.
Однако, если вторая сторона договора не согласна, то первая должна обратиться в суд с иском. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок. То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.
К соглашению о расторжении договора аренды необходимо приложить документы: копия договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения и бумаги, подтверждающие личность обеих сторон (например, паспорта РФ).
Как составить соглашение о расторжении договора аренды
Соглашение о расторжении договора аренды составляется в свободной форме, за основу можно брать договор об аренде. Для написания соглашения используется официально-деловой стиль речи, в тексте не должно быть просторечных выражений, неточностей и разговорных фраз — все должно быть четко и понятно.
После подписания соглашения обеими сторонами все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном состоянии.
В соглашении о расторжении договора аренды должны быть указаны:
- Название и номер документа, его цель (Соглашение о расторжении договора №…).
- Данные договора об аренде.
- Дата и место составления и подписания соглашения о расторжении договора.
- Реквизиты и подписи обеих сторон.
- Дата подписания акта приема-передачи объекта.
Соглашение составляется в 2 экземплярах (если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра).
Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).
